Kalkylator för skuldtäckningsgrad (DSCR)

Vad DSCR mäter

För kommersiella fastigheter är grundformeln:

DSCR = årligt driftnetto (NOI) ÷ årlig skuldbetalning

Om driftnettot är 150 000 per år och skuldbetalningen är 120 000 blir DSCR 1,25x. Fastigheten ger då 1,25 i driftnetto för varje 1 i planerade skuldbetalningar och har en årlig kassaflödesmarginal på 30 000.

Över 1,00x betyder att driftnettot är större än skuldbetalningen. Exakt 1,00x innebär ingen marginal, medan ett värde mellan 0 och 1,00x visar ett underskott. Ett negativt värde beror på ett negativt driftnetto. Detta är matematiska beskrivningar, inte allmänna kreditgränser.

Driftnetto och skuldbetalning

I uppdelat läge använder kalkylatorn driftnetto = effektiv bruttointäkt − driftskostnader. Effektiv bruttointäkt bör spegla verklig uthyrning och andra rörelseintäkter. Ta med relevanta kostnader för att driva fastigheten, men lägg inte in skuldbetalningen bland driftskostnaderna.

Skuldbetalning avser normalt planerad amortering och ränta för alla skulder som ingår i analysen. En långivare kan behandla avgifter, reserver, mezzaninfinansiering, slutbetalningar och andra åtaganden på ett annat sätt. Följ därför långivarens eller lånehandlingarnas definition vid en formell prövning.

Månadsvärden och säsongsvariation

När månadsperiod väljs multipliceras samtliga belopp med 12. Det är användbart för en representativ månad men kan bli missvisande vid säsongsintäkter, rörliga betalningar, amorteringsfria perioder eller större engångsbetalningar. Använd då ett faktiskt eller av långivaren godkänt årsschema.

Varför långivarens kvot kan skilja sig

Långivare kan justera vakans, reserver, kostnader, stabiliserade intäkter, ägarandel och stressantaganden. DSCR för ett rörelsedrivande företag kan dessutom ha ett annat kassaflödesmått i täljaren än fastighetens driftnetto. Kalkylatorn räknar inte fram ett lånebelopp och förutsäger inte villkor eller beslut. Den är inte finansiell eller juridisk rådgivning.