Kalkylator för rabattpoäng på bolån

Poäng är värda att köpa när två villkor är uppfyllda samtidigt: du behåller lånet (säljer inte bostaden och flyttar inte lånet) förbi brytpunktsmånaden, och pengarna gör inte mer nytta någon annanstans.

Finns rabattpoäng i Sverige

Svenska banker säljer inte rabattpoäng. Det som ligger närmast är:

• Ränteförhandling och rabatt på listräntan. I Sverige sänker du räntan genom att förhandla, inte genom att betala en avgift. Rabatten beror på belåningsgrad, lånevolym och hur mycket av din övriga ekonomi du samlar hos banken.
• Bundet kontra rörligt. Du betalar i praktiken en premie för trygghet, inte för en lägre ränta. Det är ett annat byte än poäng.
• Ränteskillnadsersättning. Den går åt motsatt håll: löser du ett bundet lån i förtid kan banken ta ut en ersättning. Räkna in den om du planerar att flytta lånet.

Kalkylatorn fungerar ändå för varje erbjudande av typen “betala ett engångsbelopp nu så sjunker månadskostnaden”, oavsett vad det kallas.

Exempel: lån på 3 000 000 kr, bunden ränta i 30 år

I den första raden måste du behålla lånet i minst 5 år och 2 månader för att tjäna in de 60 000 kronorna. Därefter är varje månad ren räntebesparing, och över hela den 30-åriga löptiden blir nettot omkring 291 000 kr när engångsavgiften är avdragen.

Räkna med ränteavdraget, annars blir kalkylen fel

Det här är den viktigaste svenska detaljen. Du får tillbaka 30 % av dina räntekostnader upp till 100 000 kr per år genom ränteavdraget (21 % på beloppet däröver). En lägre ränta ger alltså mindre räntekostnad, men också ett mindre avdrag: efter skatt är den verkliga besparingen bara omkring 70 % av beloppet i tabellen. Engångsavgiften ger däremot inget avdrag alls, eftersom en uppläggningsavgift inte räknas som ränta.

Med siffrorna i första raden betyder det ungefär 683 kr i månaden efter skatt i stället för 975,50 kr, och brytpunkten flyttas från månad 62 till ungefär månad 88, alltså över sju år. Ett svenskt räkneexempel måste ta hänsyn till detta, annars ser affären bättre ut än den är.

Brytpunkten i klartext

Brytpunktsmånad = kostnaden för poängen ÷ månadsbesparingen, avrundat uppåt. Den talar om vilken månad du har tjänat in exakt det du betalade i förskott. Efter den ligger du plus, före den ligger du minus.

När du inte ska köpa poäng

• Du räknar med att sälja eller flytta lånet inom fem år. De flesta brytpunkter hamnar mellan fyra och sju år, och med ränteavdraget inräknat ofta senare än så. Säljer du tidigt har du betalat hela avgiften men bara hunnit hämta hem en del av besparingen.
• Kassan är tight vid utbetalningen. Poängen äter av din buffert. Att ha 60 000 kr kvar för oförutsedda utgifter är oftast mer värt än att spara omkring 980 kr i månaden de kommande 30 åren.
• Säljaren står för omkostnaderna. Om säljarens bidrag täcker kostnaden för poängen, kolla först om det i stället kan växlas mot ett större prisavdrag. Ibland går det, ibland inte: det beror på hur den lokala marknaden fungerar.
• Du erbjuds negativa poäng (återbäring från banken). Då vänds kalkylen: banken betalar dig för att du accepterar en högre ränta. Det kan vara ett vettigt kortsiktigt drag om du ändå tänker lägga om lånet snart.

Skattefrågan

I Sverige får du göra ränteavdrag med 30 % av räntekostnaderna upp till 100 000 kr per år och 21 % på det som överstiger. Avgifter som betalas i ett enda svep, till exempel uppläggningsavgift, räknas inte som ränta och är därför inte avdragsgilla. Det amerikanska argumentet att “poäng är ränta och därför avdragsgilla” håller alltså inte här. Rör det sig om stora belopp, stäm av med Skatteverket eller en rådgivare.

Snabb huvudräkning

Är brytpunkten under fem år och du är säker på att bo kvar i tio år eller mer, köp poängen. Är brytpunkten över sju år och framtiden osäker, låt bli. Det svåra ligger i mitten, och det är precis där scenariojämförelsen i den här kalkylatorn gör nytta.