Cap rate-kalkylator (kapitaliseringsränta)
Kapitaliseringsräntan, eller cap rate, är det snabbaste sättet att bedöma hur mycket intäkt en fastighetsinvestering ger i förhållande till sitt pris. Den uttrycker en fastighets driftnetto som en andel av vad du betalar för den, så att två helt olika affärer blir direkt jämförbara. Ange köpeskillingen, de årliga bruttointäkterna och de årliga driftkostnaderna, så ger den här kalkylatorn dig direkt cap rate, driftnettot (NOI) och det månatliga NOI. En högre cap rate betyder oftast mer intäkt per investerad krona, men kan också signalera högre risk.
Så beräknar du cap rate
-
1
Ange köpeskillingen
Använd det pris du betalat eller väntas betala för fastigheten. Det är nämnaren i cap rate, så använd en realistisk totalsumma för det mest rättvisande resultatet.
-
2
Ange de årliga bruttointäkterna
Summera hyran och alla andra intäkter som fastigheten genererar under ett helt år till realistiska marknadsnivåer, innan några kostnader dras av.
-
3
Ange de årliga kostnaderna
Summera de årliga driftkostnaderna: förvaltning, försäkring, underhåll, fastighetsskatt, el och vatten samt en reserv för vakanser. Räkna inte med bolånebetalningar — cap rate bortser från finansieringen.
Formeln
Cap rate byggs av två tal: driftnettot och priset.
- Driftnetto (NOI) = årliga bruttointäkter − årliga driftkostnader
- Cap rate = (NOI ÷ köpeskilling) × 100
Avgörande är att NOI inte inkluderar bolånebetalningar, avskrivningar och inkomstskatt. Cap rate mäter själva fastigheten, inte hur du finansierar den, och det är just det som gör den användbar för att jämföra affärer på lika villkor.
Ett räkneexempel
Du köper en liten hyresbostad för 3 500 000 kr. Den ger 245 000 kr i bruttohyra per år, och du lägger 73 500 kr per år på förvaltning, försäkring, skatt, underhåll och en vakansreserv.
NOI = 245 000 − 73 500 = 171 500 kr.
Cap rate = (171 500 ÷ 3 500 000) × 100 = 4,90%.
Månatligt NOI = 171 500 ÷ 12 = 14 291,67 kr.
Så varje krona av priset ger nästan fem öre per år i driftintäkt, före varje lån.
| Köpeskilling | Bruttointäkter | Kostnader | NOI | Cap rate |
|---|---|---|---|---|
| 2 500 000 kr | 200 000 kr | 60 000 kr | 140 000 kr | 5,60% |
| 3 500 000 kr | 245 000 kr | 73 500 kr | 171 500 kr | 4,90% |
| 5 000 000 kr | 300 000 kr | 90 000 kr | 210 000 kr | 4,20% |
Fallgropar att undvika
- Att räkna med bolånet. Cap rate är obelånad. Att lägga lånebetalningar bland kostnaderna underskattar NOI och förstör jämförbarheten.
- Att glömma vakanser. En fastighet är sällan uthyrd till 100%. Budgetera en realistisk vakansreserv bland kostnaderna.
- Att använda begärd hyra i stället för marknadshyra. Optimistiska intäkter blåser upp cap rate. Stäm av hyrorna mot jämförbara annonser.
- Att jaga det högsta talet. En mycket hög cap rate kan signalera ett svagt läge, eftersatt underhåll eller högre risk, inte ett fynd.
Vanliga frågor
Det beror på marknaden och fastighetstypen. På många orter är en cap rate på 5–10% vanlig, där förstklassiga lägen med låg risk ligger i den nedre delen och mer riskfyllda eller mer avkastande marknader i den övre. Jämför den med liknande fastigheter i samma område snarare än med ett universellt mål.
Nej. Cap rate är ett obelånat mått: driftnettot inkluderar inte bolånebetalningar, så det speglar fastighetens avkastning oavsett finansiering. För att väga in ett lån, använd en cash-on-cash- eller hyresfastighetskalkylator i stället.
De är nära besläktade. Både nettohyresavkastning och cap rate dividerar intäkten efter kostnader med priset. Cap rate är standardbegreppet inom kommersiella fastigheter och använder alltid driftnettot, medan hyresavkastning ofta anges både brutto och netto.
De årliga driftkostnaderna: fastighetsförvaltning, försäkring, fastighetsskatt, underhåll, el och vatten som du betalar samt en vakansreserv. Ta inte med amortering eller ränta på bolånet, avskrivningar eller engångsinvesteringar.
Nej. Varje beräkning körs helt i din webbläsare. Inget av det du skriver skickas till en server eller sparas någonstans.
Relaterade verktyg
Lönekalkylator
Beräkna ungefärlig nettolön 2026 efter federal skatt, delstatsskatt, FICA och förmånsavdrag i valfri amerikansk delstat.
BMI-räknare
Beräkna kroppsmasseindex från längd och vikt. Visar WHO-kategori, hälsosamt viktintervall och BMI:s begränsningar.
Kaloriregulator
Beräkna dina dagliga kaloribehov för ditt mål med hjälp av Mifflin-St Jeor BMR och aktivitetsfaktorer. Inkluderar mål för kaloriunderskott och kaloriöverskott.
Ålderskalkylator
Beräkna exakt ålder i år, månader och dagar från ett födelsedatum, plus totalt antal dagar, timmar och nedräkning till nästa födelsedag.
Social Security-kalkylator
Uppskatta en amerikansk Social Security-pensionsförmån från PIA och uttagsålder. Jämför månads- och årsbelopp vid 62, FRA 67 och 70 år.
GPA-kalkylator
Beräkna GPA från bokstavsbetyg och studiepoäng. Stöder amerikansk 4,0-skala och 5,0-skala för viktade Honors- och AP-kurser med standardtabellen A/B/C/D.